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2025 年 9 月，對于中國房地產(chǎn)市場而言，注定是一個具有里程碑意義的時間節(jié)點。中央部委的重磅會議為房地產(chǎn)市場的未來走向定下了清晰基調(diào)，一系列政策信號的釋放，讓房地產(chǎn)市場的格局逐漸明朗化。這不僅關系到房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展，更與宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定、民生福祉的改善緊密相連。

政策松綁：一線城市引領市場變局

2025 年，以北京、上海、深圳為代表的一線城市在房地產(chǎn)政策上紛紛邁出松綁的步伐。8 月 8 日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會與北京住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布《關于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關政策的通知》，新政在多個關鍵維度進行了調(diào)整。在購房套數(shù)限制上，五環(huán)外購買商品住房不限套數(shù)，這一舉措直接打破了長期以來的區(qū)域購房束縛，為有購房需求的居民提供了更多選擇。在購房資格方面，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購政策，使得單身群體在購房上獲得了與家庭同等的待遇。公積金貸款政策也有顯著調(diào)整，借款申請人使用公積金貸款購買二套住房時，最高貸款額度提升至 100 萬元，且最低首付款比例降至不低于 30%。

這一政策調(diào)整的效果立竿見影，中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大指出，北京放開五環(huán)外限購后，市場熱度呈現(xiàn)出明顯的提升趨勢，極大地改善了市場預期，交易活躍度顯著增強，有力地推動了北京房地產(chǎn)市場朝著 “止跌回穩(wěn)” 的方向發(fā)展。成交量的攀升、房價的企穩(wěn)，都在顯示著政策松綁的積極效應。

8 月 25 日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會等六部門聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》。在限購政策優(yōu)化上，與北京類似，明確符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，成年單身人士按居民家庭執(zhí)行住房限購政策，滬籍居民（家庭及單身人士）以及非滬籍 1 年個稅 / 社保在外環(huán)外購房不限套數(shù)。與北京不同的是，上海在利率定價機制上做出重大調(diào)整，不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

深圳雖然在本次政策調(diào)整中相對北京和上海稍顯滯后，但在過去的政策優(yōu)化進程中也有顯著動作。自去年 9 月份優(yōu)化分區(qū)住房限購政策后，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士在福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道范圍內(nèi)購買住房，需提供購房之日前 1 年在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明，而其他區(qū)域購房限制進一步放寬。

當前，京滬深三地依然保留核心區(qū)限購，而外圍區(qū)域有條件放開的模式，為房地產(chǎn)市場的調(diào)整和發(fā)展提供了新的空間。一線城市的政策松綁并非孤立事件，而是在中央統(tǒng)一部署下的協(xié)同行動。這一系列舉措表明，政府在因城施策的基礎上，更加注重政策的系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，旨在通過一線城市的示范效應，帶動全國房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。其他二線、三線城市也紛紛借鑒一線城市的經(jīng)驗，結合自身實際情況，對房地產(chǎn)政策進行適度調(diào)整，為房地產(chǎn)市場的復蘇注入新的活力。

中央定調(diào)：構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

在地方政策紛紛落地的同時，中央層面也對房地產(chǎn)市場發(fā)展做出了高屋建瓴的定調(diào)。中央城市工作會議的召開，為房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展指明了方向。會議指出，要加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這一表述意義深遠。

從行業(yè)發(fā)展的角度來看，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式包含了多個層面的內(nèi)涵。在住房供應體系方面，要進一步完善 “市場 + 保障” 的雙軌制，滿足不同收入群體的住房需求。對于高收入群體，可以通過市場機制購買高品質(zhì)的商品房；而對于中低收入群體，則依靠保障性住房來解決居住問題。保障性住房涵蓋公租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房等多種類型，各地政府紛紛加大投入，增加保障性住房的建設和供應。在土地供應方面，優(yōu)先保障保障性住房建設用地，增加土地投放量。一些城市專門劃出黃金地段用于建設公租房，周邊配套設施齊全，交通便利，為中低收入群體提供了良好的居住環(huán)境。

在房地產(chǎn)基礎性制度改革上，預售制改革、土地制度改革、房地產(chǎn)稅收制度改革等都將逐步推進。預售制改革有助于降低購房者的風險，增強市場的透明度。以往購房者在購買期房時，往往面臨著樓盤爛尾等風險，預售制改革后，將加強對開發(fā)商資金監(jiān)管等方面的要求，保障購房者權益。土地制度改革能夠優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用效率。例如，一些城市探索集體經(jīng)營性建設用地入市，增加土地供應渠道，緩解土地供應緊張局面。房地產(chǎn)稅收制度改革則可以調(diào)節(jié)市場供需關系，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。通過合理設置房地產(chǎn)稅，抑制投機性購房需求，鼓勵住房合理消費。

會議還強調(diào)了高品質(zhì)住房建設的重要性。隨著居民生活水平的提高，對住房品質(zhì)的要求也日益提升。以 “安全、舒適、綠色、智慧” 為標準的高品質(zhì)住房建設，將成為未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。在安全方面，采用更堅固的建筑材料和先進的建筑技術，確保房屋結構安全。在舒適方面，注重房屋的空間布局、采光通風等細節(jié)設計。綠色方面，推廣使用環(huán)保材料，提高能源利用效率，減少對環(huán)境的影響。智慧方面，引入智能化設備，實現(xiàn)家居的自動化控制、遠程監(jiān)控等功能，提升居住的便利性和舒適度。這不僅能夠提升居民的生活質(zhì)量，還能推動房地產(chǎn)行業(yè)的技術創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級，促使房地產(chǎn)企業(yè)加大研發(fā)投入，提升自身競爭力。

在構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過程中，建立房地產(chǎn)協(xié)同監(jiān)管機制也是關鍵一環(huán)。通過加強各部門之間的協(xié)同合作，形成監(jiān)管合力，能夠有效防范房地產(chǎn)市場風險，維護市場秩序。過去，房地產(chǎn)市場存在一些亂象，如虛假宣傳、違規(guī)銷售等，嚴重損害了購房者的合法權益，擾亂了市場秩序。現(xiàn)在，多部門聯(lián)合行動，加大對房地產(chǎn)項目的巡查頻率，建立常態(tài)化的巡查機制，及時發(fā)現(xiàn)并查處房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對于發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)銷售的企業(yè)，依法依規(guī)進行嚴厲處罰，讓市場回歸公平公正。

市場趨勢：止跌回穩(wěn)與分化并存

從市場表現(xiàn)來看，9 月之后，在政策利好的刺激下，部分城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的跡象。特別是一些熱點一二線城市，在降首付、降房貸利率、降稅費等系列政策組合拳的作用下，10 月份以來，房地產(chǎn)市場交易量同比出現(xiàn)了顯著回升。曾經(jīng)低迷的市場開始逐漸復蘇，購房者的信心得到一定程度的恢復。

然而，市場的分化現(xiàn)象也依然存在。一二線城市由于經(jīng)濟活力強、人口吸引力大，在政策刺激下市場恢復的速度相對較快。這些城市擁有豐富的就業(yè)機會、優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療資源，吸引著大量人口流入，對住房的需求較為旺盛。而部分三四線城市，由于產(chǎn)業(yè)基礎薄弱、人口外流等因素的影響，房地產(chǎn)市場的庫存壓力仍然較大，市場回穩(wěn)的難度相對較高。一些三四線城市的產(chǎn)業(yè)結構單一，缺乏新興產(chǎn)業(yè)的支撐，經(jīng)濟發(fā)展動力不足，導致就業(yè)機會有限，年輕人紛紛前往大城市尋求發(fā)展，使得當?shù)刈》啃枨鬁p少，庫存積壓嚴重。

這種市場分化的背后，是城市發(fā)展水平、人口流動、產(chǎn)業(yè)結構等多種因素綜合作用的結果。對于一二線城市而言，要在市場回穩(wěn)的基礎上，注重房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，避免出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。加強市場監(jiān)測，適時調(diào)整政策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對于三四線城市，則需要結合自身實際情況，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給結構，加大對保障性住房的投入，解決中低收入群體的住房問題。同時，通過產(chǎn)業(yè)升級、人才引進等措施，提升城市的綜合競爭力，吸引人口回流，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。一些三四線城市積極培育新興產(chǎn)業(yè)，打造特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提供優(yōu)惠政策吸引企業(yè)入駐，增加就業(yè)崗位，為房地產(chǎn)市場的復蘇創(chuàng)造條件。

面對市場的變化和政策的引導，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極尋求轉(zhuǎn)型之路。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)難以適應市場的需求，越來越多的企業(yè)開始朝著多元化、可持續(xù)的方向發(fā)展。在業(yè)務布局上，企業(yè)不再僅僅局限于商品房開發(fā)，而是向保障性住房建設、長租房運營、城市更新等領域拓展。保障性住房建設是解決中低收入群體住房問題的重要途徑，房地產(chǎn)企業(yè)參與其中，既能履行社會責任，又能在政策支持下獲得穩(wěn)定的發(fā)展空間。許多年輕人追求自由、靈活的生活方式，長租房的出現(xiàn)滿足了他們的需求，房地產(chǎn)企業(yè)通過打造高品質(zhì)的長租房社區(qū)，提供完善的配套服務，吸引了大量年輕租客。城市更新項目能夠提升城市品質(zhì)，改善居民生活環(huán)境，同時也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的業(yè)務增長點。

深遠影響：經(jīng)濟、民生與社會的多贏追求

9 月之后房地產(chǎn)市場的明確定調(diào)，對于經(jīng)濟、民生和社會都將產(chǎn)生深遠的影響。

在經(jīng)濟層面，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展對宏觀經(jīng)濟具有重要支撐作用。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，涵蓋了建筑、建材、家居、家電等多個上下游行業(yè)。房地產(chǎn)市場的回暖將為這些行業(yè)帶來新的發(fā)展機遇，拉動就業(yè)和消費。建筑工人有了更多的工作機會，建材企業(yè)的訂單量逐漸增加，家居家電市場也隨之迎來銷售旺季。同時，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定也有助于穩(wěn)定金融市場，降低金融風險。過去一段時間，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的債務違約等問題給金融市場帶來了一定沖擊，隨著房地產(chǎn)市場的回穩(wěn)，金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)的信心也將逐步恢復，促進金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)。

在民生方面，住房是民生之基，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行關系到千家萬戶的切身利益。政策的調(diào)整旨在更好地滿足居民的剛性和改善性住房需求，讓更多人實現(xiàn) “住有所居” 的夢想。保障性住房的加大供應，將為中低收入群體提供堅實的住房保障，減少因住房問題引發(fā)的社會矛盾。同時，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定也有助于穩(wěn)定房價，避免房價的大幅波動給居民帶來財富損失或購房壓力過大等問題。

從社會層面來看，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有利于社會的和諧穩(wěn)定。一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場能夠促進人口的合理流動和城市的有序發(fā)展。合理的住房供應體系能夠吸引人才流入，為城市的發(fā)展注入活力。同時，高品質(zhì)住房建設和城市更新項目的推進，能夠提升城市的整體形象和品質(zhì)，改善居民的生活環(huán)境，提高居民的幸福感和滿意度。

2025 年 9 月開始，隨著中央部委重磅會議的定調(diào)和地方政策的落地實施，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個全新的發(fā)展階段。政策的調(diào)整、市場的變化、行業(yè)的轉(zhuǎn)型，都將深刻地影響著房地產(chǎn)市場的未來走向。在這個過程中，政府、企業(yè)和社會各方需要密切配合，共同推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟、民生和社會的多贏局面。政府要繼續(xù)完善政策體系，加強市場監(jiān)管；房地產(chǎn)企業(yè)要積極適應市場變化，加快轉(zhuǎn)型升級；社會各界要理性看待房地產(chǎn)市場的發(fā)展，形成良好的輿論氛圍。相信在各方的共同努力下，中國房地產(chǎn)市場將迎來更加美好的明天，為經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展做出更大的貢獻。