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應(yīng)大力支持相對(duì)年輕的城鎮(zhèn)離退休人員返鄉(xiāng)發(fā)展康養(yǎng)農(nóng)業(yè)，破解鄉(xiāng)村振興“無(wú)人”困境。但是與農(nóng)民合作建房，不如發(fā)展農(nóng)村廉租房（老年公寓）更符合國(guó)情。

與農(nóng)民合作建房存在以下5方面弊端。

一、成本較高

經(jīng)濟(jì)成本：一般情況合作，農(nóng)民出地，城里人出錢。而改造（新建）一座農(nóng)家院落，但凡符合城鎮(zhèn)居民的基本衛(wèi)生條件（如新建衛(wèi)生間及相關(guān)配套設(shè)施），少則投資十幾萬(wàn)，多則數(shù)十萬(wàn)元，對(duì)于多數(shù)離退休人員而言，是一筆不菲支出。

時(shí)間成本：想要找到一個(gè)不僅人品可靠而且有合作建房需求的農(nóng)民很難，往往可遇不可求。

二、糾紛不可預(yù)見(jiàn)，

且很難得到法律的保護(hù)

早在2016年的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕84號(hào)）就提出了“允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房”，但是（2020）最高法行賠申872號(hào)判例，仍然依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》〔國(guó)辦發(fā)（2007）71號(hào)〕規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，對(duì)“非本村村民”的“合作建房人”相關(guān)權(quán)益訴求不予支持。

三、具有顯著的歧視性

有的地方僅允許“回原籍”與農(nóng)民合作建房，可一個(gè)原籍內(nèi)蒙古而工作地為上海市的退休人員，可能更希望去江浙農(nóng)村居住，以便于得到子女照料，而對(duì)于那些原籍不在農(nóng)村的離退休人員，則完全被排斥于康養(yǎng)農(nóng)業(yè)之外。這不僅違背社會(huì)主義公平價(jià)值理念，同時(shí)對(duì)農(nóng)業(yè)農(nóng)村健康發(fā)展也極為不利。

如果允許“非原籍人員”與農(nóng)民合作建房，協(xié)調(diào)成本、道德風(fēng)險(xiǎn)等難題又仿佛無(wú)解。

四、處置不方便

離退休人員因身體等原因，三五年后如果選擇回城，與農(nóng)民合建的房屋很難立即變現(xiàn)，這在相當(dāng)程度上抑制了離退休人員的返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)意愿。

五、加劇耕地非農(nóng)化風(fēng)險(xiǎn)

放開(kāi)資本下鄉(xiāng)與農(nóng)民合作建設(shè)房屋，可能會(huì)引發(fā)城市地產(chǎn)泡沫下鄉(xiāng)，加劇耕地非農(nóng)化傾向。

所以，選擇以縣級(jí)政府為主體，規(guī)劃建設(shè)服務(wù)于離退休人員返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)的農(nóng)村廉租房（老年公寓），禁止上市交易，有利于鄉(xiāng)村振興工作能夠在嚴(yán)格按照國(guó)土空間規(guī)劃中確定的用途管制和建設(shè)管理要求的前提下有序推進(jìn)，有利于城鎮(zhèn)離退休人員低成本享受康養(yǎng)農(nóng)業(yè)的樂(lè)趣，有利于農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，有利于保障農(nóng)民權(quán)益，也有利于維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。