鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值判斷要素解析。
值不值得開發(fā)
一、清查開發(fā)條件
鄉(xiāng)村現(xiàn)有土地、房屋、產(chǎn)業(yè)、自然人文等資源，和所在區(qū)位、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等內(nèi)外部基本條件，決定了項(xiàng)目地開發(fā)的核心導(dǎo)向。
鄉(xiāng)村項(xiàng)目開發(fā)條件6大清查方向
[1]經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)
i 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：現(xiàn)有核心產(chǎn)業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
→是否具有產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化、延伸勢(shì)能及產(chǎn)業(yè)融合基礎(chǔ)
ii 生產(chǎn)要素：商品、勞務(wù)、資本、信息、人才等資源狀況
→是否具備推動(dòng)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)升級(jí)的發(fā)展活力
iii 泛參與者：村民、鄉(xiāng)賢、村集體、合作社、開發(fā)商、地方及上級(jí)政府等參與主體發(fā)展訴求
→是否能夠充分調(diào)動(dòng)各參與者能動(dòng)性
[2]土地資源基礎(chǔ)
i 總體面積：項(xiàng)目地塊總面積決定了項(xiàng)目體量
→是否具備合適的發(fā)展規(guī)模
ii 建設(shè)用地：商業(yè)及餐飲、旅館等商業(yè)設(shè)施用地，娛樂、康體等設(shè)施娛樂康體設(shè)施用地，度假村用地等旅游用地及其他相關(guān)建設(shè)用地
→是否能夠保障投資大平衡
iii 農(nóng)業(yè)用地：耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地
→是否具有優(yōu)渥的土地資源，核心產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)是否能夠向規(guī)�；�、現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)融合化提質(zhì)升級(jí)
iv 其他可做休閑農(nóng)業(yè)用地的土地：如農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地、四荒地等
→是否能夠最大化利用項(xiàng)目地資源實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展
（注：以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。）
[3]區(qū)位交通基礎(chǔ)
i 大區(qū)位：地理區(qū)位、所處經(jīng)濟(jì)圈、比鄰的客源市場(chǎng)等基本狀況
→是否具有優(yōu)勢(shì)距離、資源、市場(chǎng)基礎(chǔ)
ii 大交通：鐵路、公路、民航等交通資源
→是否具備商貿(mào)物流條件及旅游可進(jìn)入性
iii 小交通：村鎮(zhèn)內(nèi)部路網(wǎng)、道路硬化情況等
→是否具備優(yōu)良發(fā)展基本，是否需要升級(jí)
[4]泛旅游業(yè)資源
i 自然資源：地質(zhì)、地貌、水文、動(dòng)植物、生態(tài)等資源
→是否具有良好生態(tài)基礎(chǔ)及資源特色
ii 文化資源：遺址、遺跡、文物等歷史文化遺產(chǎn)類景觀，建筑、橋梁、公園、人造景觀、博物館等近現(xiàn)代人文吸引物，民俗、節(jié)慶、手工藝等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)等資源，歷史故事、傳說等文化脈絡(luò)
→是否具備地域性、獨(dú)特性、傳承性等可挖掘、演繹的價(jià)值
iii 建筑風(fēng)貌：建筑形態(tài)、風(fēng)格、材料、色彩、高度、密度及項(xiàng)目地村落原有空間肌理的適配度等特點(diǎn)
→是否是風(fēng)貌突出、特色鮮明的傳統(tǒng)風(fēng)格，是否具有一定的完整性，是否具有改造價(jià)值
iv 接待設(shè)施：停車場(chǎng)、酒店、飯店、公共廁所、醫(yī)療救護(hù)設(shè)施等基礎(chǔ)旅游接待設(shè)施
→是否充沛、衛(wèi)生、安全，是否滿足一定程度的接待檔次
[5]農(nóng)業(yè)影響因素
i 自然條件：氣候、水源、地形、土壤、熱量、光照、溫差等自然條件
→ 是否滿足當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有農(nóng)業(yè)發(fā)展，是否需要調(diào)整，是否有新增領(lǐng)域可能
ii 社會(huì)經(jīng)濟(jì)：市場(chǎng)需求、交通、國(guó)家政策、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)、工業(yè)基礎(chǔ)、勞動(dòng)力、地價(jià)水平
→ 是否有利于地方農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)
[6]鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施
i 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施：現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)基地、農(nóng)田水利建設(shè)、用材林生產(chǎn)基礎(chǔ)和防護(hù)林建設(shè)、農(nóng)業(yè)教育、科研、技術(shù)推廣和氣象基礎(chǔ)設(shè)施等
→是否充足完備，是否能夠推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化，是否需要加大投入
ii 農(nóng)村生活基礎(chǔ)設(shè)施：飲水安全、農(nóng)村沼氣、農(nóng)村道路、農(nóng)村電力等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
→是否能夠滿足居民生活基本需要，是否需要加大投入
iii 社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施：農(nóng)村教育、文化、衛(wèi)生、醫(yī)療、體育等設(shè)施
→是否建設(shè)齊備，是否品質(zhì)過硬，是否滿足改善農(nóng)民生活條件的要求，是否有利于促進(jìn)農(nóng)村生活軟環(huán)境的發(fā)展，是否需要加大投入
二、評(píng)估開發(fā)價(jià)值
根據(jù)上述一、清查開發(fā)條件中的
1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)；
2)土地資源基礎(chǔ)；
3)區(qū)位交通基礎(chǔ)；
4)泛旅游業(yè)資源；
5)農(nóng)業(yè)影響因素；
6)鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施等六大項(xiàng)基礎(chǔ)條件的清查，我們能對(duì)鄉(xiāng)村項(xiàng)目建設(shè)所需的核心條件作出基本的細(xì)化判斷，而鄉(xiāng)村項(xiàng)目是否具備開發(fā)價(jià)值，也應(yīng)根據(jù)上述的資源及條件清查，做出綜合性的判斷。
總體而言，可以根據(jù)如下4大基礎(chǔ)判斷標(biāo)準(zhǔn)，來衡量項(xiàng)目地是否更具發(fā)展優(yōu)勢(shì)。
鄉(xiāng)村項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值4大判斷標(biāo)準(zhǔn)
a)是否具備特色產(chǎn)業(yè)及發(fā)展優(yōu)勢(shì)
鄉(xiāng)村項(xiàng)目打造的成功關(guān)鍵在于能夠創(chuàng)造長(zhǎng)足、健康的經(jīng)濟(jì)效益，因而具備一定特色產(chǎn)業(yè)的村鎮(zhèn)，或具備優(yōu)良的資源、管理、環(huán)境、人才、文化、技術(shù)等方面的優(yōu)勢(shì)的村鎮(zhèn)，更加具備發(fā)力基礎(chǔ)，能夠相對(duì)容易地通過產(chǎn)業(yè)鏈整合、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，形成具有本地區(qū)特色及核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)集群。
b)是否具備閑置土地及房屋資源
通常來看，“空心村"或新村搬遷之后的廢棄舊村往往具備更便捷的開發(fā)條件，因?yàn)殚e置的農(nóng)宅、土地等資源更容易進(jìn)行資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，這將大大減少項(xiàng)目前期的工作難度。而未來鄉(xiāng)村項(xiàng)目的成功打造，將既有利于避免閑置資源的浪費(fèi)，又能使得偏僻、廢置、無(wú)人居住的村落煥發(fā)新生。
c)是否具備有利的區(qū)位交通條件
不論是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、結(jié)構(gòu)化升級(jí)調(diào)整，還是農(nóng)旅融合，都需要項(xiàng)目地具有優(yōu)良的區(qū)位和交通條件，好的區(qū)位和交通代表了好的市場(chǎng)對(duì)接性和通達(dá)性，不僅有利于農(nóng)副產(chǎn)品的貿(mào)易與流通，還有利于旅游市場(chǎng)的開拓與穩(wěn)定發(fā)展。
d)是否具備優(yōu)良生態(tài)及村落風(fēng)貌
鄉(xiāng)村項(xiàng)目打造需要“三生空間優(yōu)美”，三生即生產(chǎn)、生活、生態(tài)。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、鄉(xiāng)土風(fēng)味濃郁、建筑風(fēng)貌獨(dú)特的村落，具備天然的、原生態(tài)的、保存良好的鄉(xiāng)土氣息、村落格局和建筑風(fēng)格，能夠稱為項(xiàng)目“三生空間"打造的重要載體。
適合怎樣開發(fā)？
[1] 設(shè)定發(fā)展目標(biāo)
a)定位邏輯：
b) 目標(biāo)解析：
根據(jù)資源、開發(fā)綜合條件、開發(fā)價(jià)值判斷設(shè)計(jì)合理的總體戰(zhàn)略定位，將特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游業(yè)融合發(fā)展、生態(tài)可持續(xù)發(fā)展、鄉(xiāng)村社會(huì)生活提質(zhì)升級(jí)、鄉(xiāng)村文化傳承與自信樹立作為進(jìn)行通盤考量，理性確定最大的而又最科學(xué)的發(fā)展野心。
[2] 選擇開發(fā)方向
鄉(xiāng)村項(xiàng)目6大開發(fā)備選方向
產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)式
a)適用村鎮(zhèn)：以分布在東部沿海等經(jīng)濟(jì)相對(duì)興旺地區(qū)、具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的鄉(xiāng)村為主，此類鄉(xiāng)村具有較好的特色產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，且產(chǎn)業(yè)化程度較高。
b)規(guī)劃要點(diǎn)：根據(jù)每一個(gè)鄉(xiāng)村的縣體特征，以優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為依托，完善相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，加速產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)。同時(shí)，若區(qū)域確有打造旅游吸引力的基礎(chǔ)，也可以選擇導(dǎo)入旅游業(yè)，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。
c)可做項(xiàng)目∶三產(chǎn)融合產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品加工示范基地及其它產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，即包括經(jīng)濟(jì)林及設(shè)施農(nóng)業(yè)種植、畜牧水產(chǎn)養(yǎng)殖等種植養(yǎng)殖基地項(xiàng)目，儲(chǔ)藏保鮮、產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)等流通設(shè)施項(xiàng)目。
生態(tài)農(nóng)業(yè)式
a)適用村鎮(zhèn)：主要針對(duì)自然條件良好的、有傳統(tǒng)田園鄉(xiāng)村風(fēng)貌和地方特色的、有豐富的水資源和森林資源等自然及人文資源優(yōu)勢(shì)顯著村鎮(zhèn)。
b)規(guī)劃要點(diǎn)：把生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建旅游引導(dǎo)的農(nóng)業(yè)生態(tài)示范區(qū)，同時(shí)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游放大經(jīng)濟(jì)效能。
c)可做項(xiàng)目：生態(tài)農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目等。
高效農(nóng)業(yè)式
a)適用村鎮(zhèn)：適合分布在我國(guó)以發(fā)展農(nóng)業(yè)作物生產(chǎn)為主、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施完善、農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度高、農(nóng)產(chǎn)品商品化程度的農(nóng)業(yè)主產(chǎn)區(qū)的村鎮(zhèn)。
b)規(guī)劃要點(diǎn)：打造“零廢棄”型生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范園，提高農(nóng)業(yè)規(guī)�；\(yùn)營(yíng)程度，增加土地產(chǎn)出率。
c)可做項(xiàng)目：農(nóng)業(yè)質(zhì)量品牌提升工程、智慧農(nóng)業(yè)示范區(qū)、農(nóng)業(yè)開放合作示范工程等。
休閑農(nóng)牧式
a)適用村鎮(zhèn)：分布在沿海和淡水水網(wǎng)漁區(qū)、牧區(qū)及半牧區(qū)及農(nóng)林牧資源興旺地區(qū)，以農(nóng)林牧漁為主要傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的村鎮(zhèn)。
b)規(guī)劃要點(diǎn)：根據(jù)養(yǎng)殖要求，因地制宜地規(guī)劃科學(xué)飼養(yǎng)的現(xiàn)代化牧區(qū)、漁區(qū)等養(yǎng)殖基地，有條件地區(qū)，可以以核心特色產(chǎn)業(yè)及區(qū)域風(fēng)貌為基礎(chǔ)，發(fā)展旅游度假產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃適宜接待的主題度假區(qū)。
c)可做項(xiàng)目：休閑農(nóng)業(yè)綜合體，現(xiàn)代牧場(chǎng)／養(yǎng)殖基地，農(nóng)牧循環(huán)示范項(xiàng)目，綜合性海洋／農(nóng)牧文化休閑度假區(qū)等。
城郊鄉(xiāng)村式
a)適用村鎮(zhèn)：在一、二線城市周邊的經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好、公共基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善的村鎮(zhèn)。
b)規(guī)劃要點(diǎn)：加大城鄉(xiāng)融合發(fā)展力度，規(guī)劃以優(yōu)質(zhì)鄉(xiāng)村優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和鄉(xiāng)村旅游度假為核心依托的新型城鎮(zhèn)化，打造城郊新田園鄉(xiāng)村社區(qū)示范項(xiàng)目。
c)可做項(xiàng)目：觀光農(nóng)莊、新農(nóng)業(yè)科技開發(fā)示范園項(xiàng)目、田園風(fēng)情度假區(qū)等。
文化旅游式
a) 適用村鎮(zhèn)：在旅游資源豐富，交通便捷，距離城市較近的適宜發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的相關(guān)村鎮(zhèn)，及具有古村落、古建筑、古民居以及傳統(tǒng)文化等特色人文資源的村鎮(zhèn)。
b) 規(guī)劃要點(diǎn)：基于區(qū)域資源條件及文化特色，以村落、郊野、田園等環(huán)境為依托，規(guī)劃提升住宿、餐飲、休閑娛樂設(shè)施，并結(jié)合良好民風(fēng)民俗文化以及非物質(zhì)文化特色，打造鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。
c)可做項(xiàng)目：田園綜合體、鄉(xiāng)村度假村、休閑農(nóng)莊、古村古鎮(zhèn)、傳統(tǒng)村落保護(hù)等項(xiàng)目。
應(yīng)當(dāng)如何操盤？
確定開發(fā)主體
1) 村集體統(tǒng)一整合開發(fā)
開發(fā)邏輯：村集體通過成立專業(yè)合作社，以自籌資金的形式，將村里閑置土地及房屋等資產(chǎn)流轉(zhuǎn)過來，進(jìn)行統(tǒng)一的整合開發(fā)。
參考案例：密云古北口北臺(tái)鄉(xiāng)居農(nóng)宅專業(yè)合作社由村里12人發(fā)起成立，成員出資總額52.7萬(wàn)元，對(duì)村里閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理。
2) 村集體與專業(yè)旅游公司共同開發(fā)
開發(fā)邏輯：村集體與專業(yè)的旅游開發(fā)公司合作，引入外來資金，對(duì)村里的閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一流轉(zhuǎn)、整合開發(fā)與專業(yè)運(yùn)營(yíng)。
參考案例：密云山里寒舍，由北京北莊旅游開發(fā)公司和村集體共同成立北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游合作社，合作社為合作開發(fā)（股東單位）單位，負(fù)責(zé)資源整合、開發(fā)及提供配套服務(wù)。
2 盤活閑置資源
盤活閑置資源包括土地、房屋等等....
閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)是獲取鄉(xiāng)村土地、房屋等資源的主要途徑，是促進(jìn)城鄉(xiāng)要素流動(dòng)的有效手段，也是鄉(xiāng)村項(xiàng)目開發(fā)必須考慮的首要問題。
農(nóng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有利于美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，有利于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于幫助農(nóng)民增收。鄉(xiāng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)能夠喚醒沉睡的閑置資產(chǎn)，發(fā)揮資產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)一定收益。
1) 資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)
資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是農(nóng)民資產(chǎn)的使用權(quán)出租。當(dāng)代鄉(xiāng)村體系中，許多農(nóng)民由于出外務(wù)工等原因離開本鄉(xiāng)、本鎮(zhèn)，造成擁有的土地、房屋等資產(chǎn)閑置浪費(fèi)，土地、房屋等資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)得不到有效體現(xiàn)。
閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，就是在資產(chǎn)所有權(quán)不變的情況下，通過出租其使用權(quán)來實(shí)現(xiàn)閑置資產(chǎn)的價(jià)值。即資產(chǎn)的所有權(quán)的權(quán)屬不變，依然歸農(nóng)民所有，而流轉(zhuǎn)只是將其資產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行出租、出讓，農(nóng)民作為資產(chǎn)的所有者，可以租金、分紅等方式獲取收益。
2) 資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵
資產(chǎn)能否順暢流轉(zhuǎn)很大程度上取決于承租方的務(wù)農(nóng)效益，因而，只有在充分尊重農(nóng)民意愿的條件下，保障長(zhǎng)足的經(jīng)營(yíng)效益，才能確保項(xiàng)目有能力兌現(xiàn)其對(duì)農(nóng)民租金承諾及分紅利益，才能夠讓農(nóng)民自愿參與到資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)中來。
3) 資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的形式
[ a | 出租 ]
出租是在一定期限內(nèi)，農(nóng)戶與承租方之間的資產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即農(nóng)戶作為出租方，自愿將全部或部分資產(chǎn)的一定期限內(nèi)的使用權(quán)出租給承租方，承租方支付農(nóng)戶固定的收益。承包期限一般由雙方協(xié)商確定，最長(zhǎng)不超過承包合同的剩余期限。
流轉(zhuǎn)步驟一般為村集體統(tǒng)一收購(gòu)（收回）閑置資產(chǎn)；農(nóng)戶在獲得一次性補(bǔ)償后，自愿放棄土地、房屋等的使用權(quán)；承租人和村集體協(xié)商租賃價(jià)格、租期（一般是20年），并簽訂房屋租賃合同。
[ b | 入股 ]
農(nóng)戶將全部或部分資產(chǎn)的使用權(quán)作價(jià)為股份，與投資者的投資共同組成一個(gè)公司或經(jīng)濟(jì)實(shí)體，參與股份制或股份合作制經(jīng)營(yíng)，分紅以入股的資產(chǎn)使用權(quán)為依據(jù)，按經(jīng)營(yíng)效益的高低確定股紅數(shù)額。
[ c |轉(zhuǎn)包 ]
土地承包方將全部或部分承包地的使用權(quán)包給第三方，轉(zhuǎn)包期限由雙方協(xié)商確定，但不得超過土地承包合同的剩余期限，且轉(zhuǎn)包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。
[ d | 出讓 ]
取得一定量的土地補(bǔ)償后放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余期限的形式。這種多是因公路、橋梁、公共設(shè)施、城鎮(zhèn)建設(shè)、工商業(yè)發(fā)展等建設(shè)用地的需要，被政府征用土地的部分。這部分被征用了土地的農(nóng)民，在按有關(guān)規(guī)定獲得資金補(bǔ)償后，就將土地使用權(quán)交給發(fā)包方或當(dāng)?shù)卣�，從而再轉(zhuǎn)交給建設(shè)方，承包方對(duì)這部分土地的使用權(quán)即行終止。
3 系統(tǒng)規(guī)劃開發(fā)
1) 5大基本開發(fā)原則
a)特色鮮明：保持地域、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、風(fēng)貌特色
i 保持鮮明的地域特色。針對(duì)山水資源豐富的地區(qū)，應(yīng)體現(xiàn)“山谷”、“水鄉(xiāng)”“鄉(xiāng)野”特色。針對(duì)文化資源豐富的地區(qū)，應(yīng)體現(xiàn)特色“鄉(xiāng)味”、“民俗”等地域特色。
規(guī)劃要點(diǎn)：多用地方材料、符號(hào)，體現(xiàn)地域特色，注重整體格局和風(fēng)貌的打造，格局自然，風(fēng)貌整體和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)特色。
ii 保持鮮明的產(chǎn)業(yè)特色。鄉(xiāng)村土地肥沃，農(nóng)、林、漁等傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)資源豐富、具備一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)把所在地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)糅合進(jìn)去，著力培育支柱產(chǎn)業(yè)，或“農(nóng)”，或“林”，或 “漁”，形成自身的特色產(chǎn)業(yè)。
規(guī)劃要點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與地域規(guī)劃結(jié)合。
iii 保持鮮明的生態(tài)特色。鄉(xiāng)村項(xiàng)目的打造，必須符合“現(xiàn)代化生態(tài)農(nóng)村”的建設(shè)目標(biāo)，必須保證在鄉(xiāng)村自然區(qū)的生態(tài)涵養(yǎng)，注重生態(tài)農(nóng)業(yè)基地的開發(fā)及綠色產(chǎn)業(yè)體系、鄉(xiāng)村生活體系的打造等方面，都能使鄉(xiāng)村保持鮮明生態(tài)特色。
規(guī)劃要點(diǎn)：景觀多用自然，注重小品等景觀打造。如在環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、資源的利用和保護(hù)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)等都要注入“生態(tài)”理念。
b) 文脈鮮活：保持鄉(xiāng)土文化的原生性、鮮活性
i 提煉元素：所謂“原生性”和“鮮活性”，是指用獨(dú)特的自然風(fēng)貌、生活習(xí)俗和人的生產(chǎn)勞動(dòng)等社會(huì)性生態(tài)元素，詮釋項(xiàng)目的文化傳統(tǒng)�？晒┩诰虻泥l(xiāng)土文化十分豐富，如紡線、織布、蒸糕、做圓子等生活文化，土布服飾展示、傳統(tǒng)婚慶儀式等民俗文化，推鐵環(huán)、踩高蹺等游戲文化，等等。
ii 文化傳承：對(duì)歷史文化豐厚的項(xiàng)目地，應(yīng)注重保護(hù)歷史、傳統(tǒng)文化，做好傳承、挖掘文化要充分，形成鄉(xiāng)村的文化認(rèn)同。
iii 品質(zhì)提升：合理開發(fā)利用文化資源，系統(tǒng)打造，形成文化品牌，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)軟實(shí)力。
iv 重塑精神：對(duì)于文化資源匱乏或是新建的項(xiàng)目，應(yīng)注重文化培育和打造，在現(xiàn)有建設(shè)的基礎(chǔ)上發(fā)展，逐步形成自身文化特色。
c) 三產(chǎn)融合：統(tǒng)籌區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃保障發(fā)展動(dòng)力
i 一二三業(yè)融合：把農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、林業(yè)、商貿(mào)業(yè)，以及飲食等各類服務(wù)業(yè)的發(fā)展結(jié)合起來全面規(guī)劃，選擇適合項(xiàng)目發(fā)展方向的產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)做大，逐步發(fā)育成為鄉(xiāng)村發(fā)展的有力支撐。
ii 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級(jí)：在現(xiàn)有基礎(chǔ)上發(fā)展產(chǎn)業(yè)，不要憑空創(chuàng)造和引進(jìn)新的產(chǎn)業(yè)。
iii 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：發(fā)揮人氣與資源集聚優(yōu)勢(shì)，拉動(dòng)、促進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，升級(jí)產(chǎn)業(yè)體系；延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)建合理的產(chǎn)業(yè)集群，打造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)影響力，提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
d) 宜居宜游：留住生產(chǎn)力，擴(kuò)大消費(fèi)吸引力
i 挖掘旅游題材：鄉(xiāng)村項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，旅游不是核心目的，但擁有一定的旅游功能作支撐，鄉(xiāng)村發(fā)展將會(huì)更有生命力�？蓪⑸剿L(fēng)光、地形地貌、風(fēng)俗風(fēng)味、古村古居、人文歷史等作為旅游題材。
ii 打造共享配套：鄉(xiāng)村項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)除了滿足基礎(chǔ)生產(chǎn)、生活需求以外，還應(yīng)做好三個(gè)服務(wù)：
1.注重服務(wù)社會(huì)事業(yè)。設(shè)施建設(shè)要與鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合，共建共享，建設(shè)完善的服務(wù)體系，推動(dòng)鄉(xiāng)村整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。
2.注重服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。建立完善與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的服務(wù)體系，提升綜合承載能力，成為整合資源、集聚創(chuàng)新、特色產(chǎn)業(yè)的“新載體”。
3.注重服務(wù)周邊村民。統(tǒng)籌布局、互聯(lián)互通，完善補(bǔ)足城鄉(xiāng)服務(wù)設(shè)施體系，促進(jìn)服務(wù)設(shè)施向周邊農(nóng)村延伸。
iii 留足發(fā)展空間：對(duì)接區(qū)域市場(chǎng)需求，尤其大城市周邊，旅游產(chǎn)品策劃考慮外溢的功能需求。
總之，從道路、交通、環(huán)境、建筑風(fēng)貌，到功能布局、各類設(shè)施，從休閑、娛樂，到餐飲、商貿(mào)，在充分滿足居民物質(zhì)和精神生活需求外，一切要從打造鄉(xiāng)村生態(tài)旅游項(xiàng)目的思路出發(fā)，精心打造，務(wù)顯“特色”，使生態(tài)旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，成為鄉(xiāng)村賴以發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一，為鄉(xiāng)村發(fā)展提供源源不斷的經(jīng)濟(jì)收入。
e)活力構(gòu)筑：聚集人氣，防止空村鬼鎮(zhèn)出現(xiàn)
i 打造活力型街區(qū)：要結(jié)合棚戶區(qū)改造等，打造一些有活力的早餐、夜宵、娛樂街區(qū)等受大眾歡迎的有活力的街區(qū)。
ii 提升冬季的活力：北方地區(qū)項(xiàng)目選擇考慮彌補(bǔ)氣候條件等因素，積極發(fā)展全季節(jié)旅游，增加冬季項(xiàng)目。
iii 注重夜經(jīng)濟(jì)打造：增加夜晚的商業(yè)和文化活力，打造具有魅力的夜色景觀，增加鄉(xiāng)村夜生活、夜消費(fèi)活力。
2) 8大功能分區(qū)設(shè)計(jì)
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)
定位：田園農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的核心空間，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的主要功能分區(qū)，是為綜合體發(fā)展和運(yùn)行提供產(chǎn)業(yè)支撐和發(fā)展動(dòng)力的核心區(qū)域。
規(guī)劃：選在田間水利設(shè)施完善，田地平整肥沃、水利設(shè)施配套、田間道路暢通的區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，同時(shí)應(yīng)結(jié)合我國(guó)特色農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局規(guī)劃，遴選合適的種養(yǎng)品種，并且應(yīng)當(dāng)最大化的尊重場(chǎng)地肌理，還應(yīng)當(dāng)盡量滿足機(jī)械化種植的需求，充分考慮機(jī)耕道的要求與四季產(chǎn)業(yè)的耕作規(guī)劃。
產(chǎn)品舉例：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)除了常規(guī)農(nóng)作物種植、禽畜飼養(yǎng)等保障農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性基地、園區(qū)的建設(shè)外，還可以依托基地或園區(qū)特色開展生態(tài)農(nóng)業(yè)示范、農(nóng)業(yè)科普教育示范、農(nóng)業(yè)科技示范、市民/團(tuán)體認(rèn)種田等項(xiàng)目。
農(nóng)業(yè)景觀區(qū)
定位：以田園景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品為基礎(chǔ)的主題觀光區(qū)域。
規(guī)劃：以當(dāng)?shù)刭Y源環(huán)境為基礎(chǔ)，規(guī)劃開發(fā)以特色園圃、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施、農(nóng)產(chǎn)品展示、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)景觀小品為特色景觀要素的景觀觀光區(qū)，核心景觀片區(qū)的規(guī)劃布局要突出的景觀主題，規(guī)劃主題性景觀及特殊的游覽方式（線路、節(jié)點(diǎn)）。
產(chǎn)品舉例：觀賞型農(nóng)田、名優(yōu)瓜果園，觀賞苗木、花卉展示、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)景觀小品展示、濕地風(fēng)光，山水風(fēng)光等景觀區(qū)。
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)
定位：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化延伸區(qū)域，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方式發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和規(guī)�；�(jīng)營(yíng)。
規(guī)劃：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)通常根據(jù)項(xiàng)目方資本、技術(shù)、資源等基本條件，選擇性規(guī)劃發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、無(wú)土農(nóng)業(yè)、外向型農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)等新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，一般規(guī)模較大。
產(chǎn)品舉例：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可包括現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)園等，主要從事種養(yǎng)殖生產(chǎn)，及農(nóng)產(chǎn)品加工、推介、銷售，農(nóng)產(chǎn)品研發(fā)等，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈；也可包含部分農(nóng)業(yè)科普教育及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光的內(nèi)容，但應(yīng)主要以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為核心。
生活居住區(qū)
定位：城鎮(zhèn)化主要功能部分核心承載片區(qū)，農(nóng)民、工人、旅行者等人口相對(duì)集中的居住生活區(qū)域。
規(guī)劃：規(guī)劃適宜當(dāng)?shù)剞r(nóng)民社區(qū)化居住生活、產(chǎn)業(yè)工人聚集居住生活、外來休閑旅游居住生活等3類人口相對(duì)集中的居住生活區(qū)域，打造新型鄉(xiāng)村人口聚集區(qū)，保證鄉(xiāng)村居民生活品質(zhì)，吸引人口回流，促進(jìn)鄉(xiāng)村發(fā)展活力。
產(chǎn)品舉例：根據(jù)實(shí)際及長(zhǎng)期發(fā)展需求、建筑用地塊特點(diǎn)，選擇開發(fā)居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)等不同體量的片區(qū)。
農(nóng)業(yè)科普教育及農(nóng)事體驗(yàn)區(qū) 定位：承載農(nóng)業(yè)文化內(nèi)涵與教育功能重要區(qū)域。
規(guī)劃：利用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地及相關(guān)設(shè)施、空間等規(guī)劃打造及農(nóng)業(yè)科普教育與休閑務(wù)農(nóng)體驗(yàn)為一體的活動(dòng)區(qū)域，讓游客深度了解鄉(xiāng)村務(wù)農(nóng)文化的核心內(nèi)涵。
產(chǎn)品舉例：規(guī)劃專門片區(qū)，打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博物館、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)、動(dòng)植物園、環(huán)境自然教育公園、市民農(nóng)場(chǎng)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)展示區(qū)、農(nóng)牧體驗(yàn)園等。
鄉(xiāng)村休閑度假區(qū)
定位：創(chuàng)意農(nóng)業(yè)休閑片區(qū)是游人能夠深入體驗(yàn)農(nóng)業(yè)創(chuàng)意的特色生活空間。
規(guī)劃：主要利用鄉(xiāng)村的山地、森林、溪流、水庫(kù)、湖泊、濕地、居民點(diǎn)及鄉(xiāng)村文化等，開展各種各樣的戶外活動(dòng)及娛樂活動(dòng)。
產(chǎn)品舉例：鄉(xiāng)村自然游憩公園及戶外運(yùn)動(dòng)公園：配置登山、徒步、山地自行車、漂流、野營(yíng)、垂釣、劃船、園藝、拓展、CS及各種文化娛樂活動(dòng)等產(chǎn)品；鄉(xiāng)村度假村：配置鄉(xiāng)村文化民宿、鄉(xiāng)村酒店、小木屋、別墅、農(nóng)業(yè)莊園等，滿足人們回歸自然，歸隱田園的需求。
產(chǎn)城一體服務(wù)配套區(qū)
定位：為農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)，生產(chǎn)、生活提供服務(wù)和保障的核心區(qū)域。
規(guī)劃：規(guī)劃建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施。一方面服務(wù)于居住區(qū)內(nèi)的居民、村民對(duì)醫(yī)療、教育、衛(wèi)生、生產(chǎn)生活、休閑等基本生活需求，另一方面服務(wù)于農(nóng)業(yè)、加工業(yè)、旅游休閑、商貿(mào)物流、鄉(xiāng)村金融等產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。
產(chǎn)品舉例：交通、給排水、電力、電信、燃?xì)�、人防、綜合防災(zāi)等基礎(chǔ)設(shè)施；教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、社會(huì)福利與保障、郵政電信、鄉(xiāng)村金融等公共服務(wù)設(shè)施。
衍生產(chǎn)業(yè)區(qū)
定位：鄉(xiāng)村新型產(chǎn)業(yè)、高級(jí)發(fā)展模式試點(diǎn)區(qū)。
規(guī)劃：在關(guān)注農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)、關(guān)注農(nóng)民利益的基礎(chǔ)上，發(fā)展衍生特色產(chǎn)業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，打造多元產(chǎn)業(yè)融合。
產(chǎn)品舉例：健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、影視產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科教產(chǎn)業(yè)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)等。
4 專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理
1) 確定運(yùn)營(yíng)主體
a) 專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司 在對(duì)閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一整理和開發(fā)的基礎(chǔ)上，可以引進(jìn)專業(yè)的酒店運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。這類公司對(duì)酒店有著專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理理念，可以有效、專業(yè)的管理鄉(xiāng)村酒店，以獲取相應(yīng)的收益。
b) 村集體統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理 村集體可以通過合作社的形式，對(duì)鄉(xiāng)村項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。由合作社統(tǒng)一進(jìn)行結(jié)算，在利益分配上以逐年遞增的形式，為入社的閑置農(nóng)宅合作社農(nóng)戶分配紅利和租金，從而防止惡性競(jìng)爭(zhēng)
2) 緊抓運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)
a) 推動(dòng)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 經(jīng)濟(jì)是鄉(xiāng)村振興的命脈，產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心抓手，具體運(yùn)營(yíng)過程中要注意夯實(shí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，做好資源、人才、土地、技術(shù)、資金、信息等必要生產(chǎn)要素的配置，推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，推動(dòng)農(nóng)旅融合，有條件的地區(qū)深入推進(jìn)一、二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融合布局，打好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型攻堅(jiān)戰(zhàn)。
b)塑造鄉(xiāng)村旅游品牌 運(yùn)營(yíng)管理過程中，有意識(shí)地進(jìn)行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的項(xiàng)目開發(fā)，打造鄉(xiāng)村旅游度假品牌，以完善的運(yùn)營(yíng)管理，塑造品牌，并逐漸實(shí)現(xiàn)品牌延伸和品牌輸出，在一定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行品牌復(fù)制。
c)充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民積極性 一方面，讓農(nóng)民充分參與其中。優(yōu)先考慮本地現(xiàn)有居民以及返鄉(xiāng)居民就業(yè)，并積極組織農(nóng)民培訓(xùn)，調(diào)動(dòng)農(nóng)民的積極性；項(xiàng)目開發(fā)充分利用鄉(xiāng)村現(xiàn)有資源，在力求不改變居民生產(chǎn)生活方式的基礎(chǔ)上，為農(nóng)民帶來收益。
另一方面，讓農(nóng)民真正獲得收益。從農(nóng)民角度出發(fā)，制定切實(shí)能夠滿足農(nóng)民利益的相關(guān)政策，進(jìn)而激發(fā)農(nóng)民參與旅游開發(fā)的熱情。
3) 合理利益分配
a) 企業(yè)——經(jīng)濟(jì)、品牌、戰(zhàn)略投資效益 鄉(xiāng)村項(xiàng)目的成功開發(fā)建設(shè)，一方面可以獲得應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，另一方面，隨著項(xiàng)目的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理及營(yíng)銷推廣的系統(tǒng)化運(yùn)作，會(huì)形成自身的度假品牌，在一定的區(qū)域內(nèi)會(huì)逐漸形成品牌號(hào)召力，形成連鎖運(yùn)營(yíng)模式，通過模式復(fù)制獲取更大的品牌效益。
b) 農(nóng)民——租金、分紅、工資等收入 鄉(xiāng)村項(xiàng)目中，農(nóng)民是最直接的受益者。其收入來源主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入
c) 鄉(xiāng)村——經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、生態(tài)效益 鄉(xiāng)村項(xiàng)目的建設(shè)過程中，會(huì)同時(shí)推進(jìn)鄉(xiāng)村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)等體系的建設(shè)，推動(dòng)鄉(xiāng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)，使現(xiàn)代、文明的生活方式與農(nóng)村田園牧歌式的傳統(tǒng)生活方式得到有機(jī)的融合，促進(jìn)鄉(xiāng)村的可持續(xù)發(fā)展。
